売却の流れ

STEP１．　査定や売却方法の相談

不動産の売却のためには調査が必要です。まずは次のような調査をいたします。（詳細はココをクリックしてください）

『都市計画法』上の用途地域による建築の規制や『建築基準法』により、道路状況による建築の規制、『農地法』『国土法』『水防法』『景観法』など、さまざまな法律により、その土地がどのような利用ができるのかが異なります。
その他、境界の状況や道路状況、環境などの調査を行ないます。
建物があれば、その建物の状況や増築減築の有無、法令確認など、様々な調査が必要となります。
特に建物の場合、専門家の調査が必要な場合もあります。

STEP２．　媒介契約

調査結果をもとに、査定報告をさせて頂きます。内容を納得して頂いたのち、次の３種類の媒介契約方法からを契約を締結します。（詳細はココをクリックしてください）

　媒介契約とは、売主様が不動産会社に依頼する業務サービスや媒介手数料などを書面で明確にすることで媒介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。
　媒介の依頼を受けた不動産会社には宅地建物取引業法で、媒介契約書の交付が義務付けされています。媒介契約の種類には以下の３種類があります。

　①専属専任媒介・・・依頼した不動産会社の仲介でのみ売却することができます。
　②専任媒介　　・・・売主様が直接買主を見つけられた場合、直接取引をすることができます。
　③一般媒介　　・・・何社でも不動産会社に依頼することができます。
　※①～③それぞれに、メリットもデメリットもあります。お客様がどういったことを重視して売却したいのか、納得できる形をご選択いただくことができます。

STEP３．　販売活動

販売活動は、売主様の意向に沿った方法で行います。（詳細はココをクリックしてください）

　
一般的には、物件情報サイトに物件を掲載、広告を作成して折り込みチラシに入れたりポスト投函、新聞やフリーペーパー等への掲載し、買主を募ります。　売主様によっては、『インターネットの広告はNG』『看板NG』などのご要望もあると思いますので、ご希望に応じた募集方法により販売活動を進めます。　また、反響があった場合、内覧対応や条件等の交渉をおこなって、購入申込みが入るよう活動を進めていきます。

STEP４．　売買契約

購入申し込み（買付け）が入り、双方条件に問題がなければ契約を締結します。（詳細はココをクリックしてください）

購入申込（買付証明書）に対し、売主様の売却意向の証として『売渡承諾書』を買主に提出します。
その後、契約書類を作成し、売主様、買主様それぞれに宅地建物取引士より重要事項説明書の説明を行い売買契約書の読み合わせ、署名捺印を行い契約を締結します。
手付金がある場合は、その後手付金の支払いを行い契約は完了します。

STEP５．　所有権移転と不動産の引き渡し

多くの場合は、残代金の決済・所有権移転登記・引き渡しを同時に行います。（詳細はココをクリックしてください）

売買代金のうち、契約時に支払われた『手付金』を差し引いた『残代金』の支払いを行います。
現金の支払いの場合もありますが、多くの場合、買主様が金融機関の融資を受けて購入される場合が多いため買主様指定の金融機関で決済を行います。
所有権移転登記手続きは、司法書士が同席し、手続きを行います。

最後に、売主様より買主様への引き渡しです。建物がある場合には、建物図面や鍵など契約で取り決めた物品をすべて引き渡して取引は完了となります。

STEP６．　確定申告

売却した翌年度に確定申告が必要です。（詳細はココをクリックしてください）

譲渡益が出た場合には、『不動産譲渡所得税』が発生します。
税率は、所有期間が５年以下の場合、３５％、５年以上の場合、１５％です。
一定の要件を満たし、確定申告することで特別控除を受けることができます。
※詳しくは国税庁『譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）』をご覧ください。
マイホームや相続（居住用）不動産は、３０００万円の控除を受けることができます。

譲渡損失が出た場合には、基本的には確定申告は『不要』とされています。
マイホームの売却（ローン残有）、マイホームの買い替えの場合には『損益通算（他の事業所得や給与所得から控除すること）』『３年間の繰越控除（翌年控除しきれない金額を繰越すること）』を受けることができますので、少々手間はかかりますが、大きな節税をすることができます。